MENU

家づくりの進め方｜何から始める？段階ごとの確認点と担当者への質問例

家づくりの進め方

家を建てたいと思っても、何から手をつければいいのか分からない。土地を探すのが先か、住宅会社に相談するのが先か、それとも銀行に行くべきなのか。最初につまずくのは、たいていこの「順番」です。

結論からお伝えすると、家づくりの進め方は、まず総額の見通しを立て、そのうえで土地探しと住宅会社選びを並行して調整していくのが現実的です。土地から決めるか会社から決めるかの二択ではありません。

この記事では、家づくり全体の流れと各段階で決めることに加えて、資料や広告だけでは分からないこと、不動産会社・住宅会社の担当者が最初の相談で見ていること、そして各段階で担当者にそのまま聞ける質問例を整理します。読み終えたときに「自分は今どの段階にいて、次に何を確認し、誰に何を聞けばいいのか」が分かる状態を目指します。

筆者は不動産会社で売買・賃貸の実務に携わっており、2022年には自分自身も注文住宅を建てました。不動産会社側の見方と、施主として判断する側の見方の両方を踏まえて解説します。

目次

家づくりは何から始めればいい？

最初に取りかかるのは、資金計画の大枠です。具体的には、無理なく返していける毎月の返済額と、そこから逆算した総額の見通しを持つことです。

理由は、家づくりにかかるお金が「土地」「建物」だけではないためです。実際には次の3つの合計で考えることになります。

  • 土地の費用（土地代のほか、造成〈土地を平らにしたり地盤を整えたりする工事〉や、上下水道・ガスを敷地内に引き込む工事が必要になる場合もあります）
  • 建物の費用（本体工事のほか、外構〈駐車場・門・塀・庭など建物まわりの工事〉や地盤改良〈地盤が弱い場合の補強工事〉が別になっていることがあります）
  • 諸費用（登記、住宅ローンの手数料、火災保険、税金など）

この総額から逆算しないと、土地にいくらまで出せるのかが決まりません。

ただし、資金計画をすべて固めてから土地探しに進む、という意味ではありません。土地の相場が分かると予算の前提が変わりますし、住宅会社によって建物の価格帯も変わります。大枠の見通しを持ったうえで、土地探しと住宅会社選びを並行して進め、そのつど総額を調整していくのが実際の流れです。

返済額から総額の目安を試算しておくと、この調整がしやすくなります。住宅ローンの返済額シミュレーションで、まず数字の感覚をつかんでおくのも一つの方法です。

家づくり全体の流れ

家づくりは、大きく7つの段階に分けて考えられます。それぞれの段階で何が決まるのか、後から変更できるのかを整理しました。

段階決まること後からの変更
1. 情報収集どんな家にしたいかの方向性自由
2. 資金計画総額の見通し、毎月の返済額調整できる
3. 土地探し立地、広さ、建てられる建物の条件契約後は変更できない
4. 住宅会社選び建物の価格帯、仕様の方向性、担当者契約前なら変更できる
5. 間取り・仕様部屋の配置、設備、内装の仕上げ着工前まで。時期により制限
6. 契約・住宅ローン金額、条件、引き渡し時期原則として変更できない
7. 着工・引き渡し完成、引き渡し、支払い変更できない

注目していただきたいのは、右の列です。前半は調整がききますが、土地の契約以降は、戻れる範囲が急に狭くなります。

実務でも、判断を急ぐ必要が出てくるのはこの段階からです。土地は他の購入希望者と競合することがあり、検討に使える時間が限られる場面があります。だからこそ、その前の資金計画と情報収集に時間をかけておくと、後の判断がしやすくなります。

不動産会社・住宅会社は、最初の相談で何を見ているか

結論からいうと、最初の相談で担当者が確かめたいのは「どの条件なら、いつまでに、無理なく買える（建てられる）のか」という見通しです。実務では、予算の裏付け・条件の優先順位・家族の合意の3点を見ていることが多いです。

担当者がこうした点を聞くのは、売り込むためだけではありません。この3点が分からないと、紹介できる土地や提案できるプランを絞り込めないためです。逆にいえば、買う側がこの3点を整理しておくと、最初の相談から話が具体的になります。

予算の裏付けがあるか

担当者が気にするのは「希望の予算」そのものより、「その予算で住宅ローンが組めそうか」という裏付けです。実務では、住宅ローンの事前審査の見込みを早めに確認することが多くあります。

事前審査とは、正式な審査（本審査）の前に、金融機関が借入の見込みを簡易的に確認する審査のことです。土地が他の購入希望者と競合したとき、資金の裏付けがあるかどうかが話の進み方に影響することがあります。気に入った土地が見つかってから準備を始めると、その間に検討できる時間が限られてしまいます。

ただし、事前審査で見込みが出た金額は「借りられる額」の目安であり、無理なく返せる額と同じとは限りません。この違いは、後述の資金計画の段階で整理しておきます。

条件の優先順位が決まっているか

エリア、広さ、予算、通勤時間、学区など、すべての希望を満たす土地はほとんどありません。担当者は「どの条件なら譲れるのか」を聞いて、紹介する土地の範囲を決めています。

優先順位が決まっていないと、紹介される土地の幅が広がりすぎたり、反対に条件が厳しすぎて候補が出てこなかったりします。

家族の中で意見がまとまっているか

住宅購入は、夫婦や家族で決めることがほとんどです。実務では、相談に来た方と最終的に決める方が違う、あるいは家族の中で優先したい条件が分かれている、という場面は珍しくありません。

担当者が「ご家族はどうお考えですか」と聞くのは、このためです。家族の間で「譲れない条件」と「妥協できる条件」をすり合わせておくと、土地や間取りの判断で止まりにくくなります。

相談の前に整理しておきたいこと

担当者が見ているポイントが分かると、相談前に準備しておくことも見えてきます。正確な数字でなくてもかまいません。

  • 毎月いくらなら無理なく返せるか
  • 自己資金として使える金額
  • 希望条件の優先順位（譲れない条件と、妥協できる条件）
  • 入居したい時期と、その理由

自分が家を建てたときも、仕事として住宅や不動産を見ることと、自分自身が施主として判断することは、同じではありませんでした。担当者が何を確認しているかを知っておくことは、買う側が自分のペースで判断するための準備にもなります。

この段階で担当者に聞いておきたいこと

  • 「住宅ローンの事前審査は、どの段階で申し込むのがよいですか？」
  • 「購入の申込みから契約まで、通常どのくらいの期間を見ておけばよいですか？」

質問をどう切り出すか、返ってきた答えをどう確かめるかは、住宅会社への質問は何を聞く？段階別の代表質問と回答の見方でまとめています。

資料や広告だけでは分からないこと

販売図面、見積書、住宅会社の広告は、どれも判断の出発点になる資料です。ただし、書かれているのは主に「条件」と「価格」です。追加でかかる費用や、実際に住んだときの環境までは書かれていないことが多い点に注意が必要です。

販売図面に書かれていないこと

販売図面とは、不動産会社が土地や物件の情報を1枚にまとめた資料のことです。価格、面積、接道（敷地がどの道路にどれだけ接しているか）、用途地域（その土地に建てられる建物の種類を定めた区分）などが記載されています。

一方で、次のような情報は販売図面だけでは分からないことが多いです。

  • 建物以外にかかる費用（造成、擁壁の補強や作り直し、上下水道の引込、古い建物の解体など）
  • 実際に建てられる家の大きさ（建ぺい率・容積率のほか、高さの制限や自治体の条例が関係します）
  • 周辺の環境（時間帯による交通量、音、におい、隣家との距離感）

擁壁とは、高低差のある土地で土が崩れないように支える壁のことです。古い擁壁の場合、建築時に補強や作り直しが必要になる可能性があります。

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）の割合です。どちらも土地ごとに上限が決められています。

実務では、販売図面は「その土地を検討するかどうか」を決める入り口として扱い、判断に必要な情報は現地確認や役所での調査で補っていきます。現地で見るポイントは不動産会社が土地を見るときに確認する主なポイントで解説しています。

販売図面の欄ごとの見方は、土地の販売図面の見方｜図面だけでは分からないことと担当者への質問例で詳しく解説しています。

前面道路や私道の確認方法は、接道と私道の確認方法｜道路の種類・セットバック・持分と担当者への質問例で詳しく解説しています。

擁壁のある土地で、購入を決める前に何を確認するかは、擁壁のある土地を買う前に｜高低差・既存擁壁の確認点と担当者への質問例で解説しています。

見積や広告の「価格」に含まれていないもの

住宅会社の見積や広告で注意したいのは、価格に含まれている範囲が会社ごとに違うことです。外構、照明、カーテン、地盤改良、諸費用が「別途」になっているかどうかで、総額は大きく変わります。

広告でよく見る「坪単価」も同じです。坪単価は建物価格を面積で割った目安ですが、どの費用を含めるか、どの面積で割るかは会社によって異なります。坪単価だけで会社同士を比べても、同じ条件での比較にはなりません。

「他にも検討している方がいます」と言われたら

土地は他の購入希望者と競合することがあり、担当者からこうした案内を受ける場面があります。実際に検討者がいるケースもあるため、案内そのものを疑う必要はありません。

判断の軸にしたいのは、「急ぐかどうか」ではなく「自分の基準で判断できる状態か」です。予算の上限と条件の優先順位が決まっていれば、その土地が基準に合うかどうかを短い時間でも判断しやすくなります。決めきれないと感じたときは、何が決めきれないのかを担当者に伝え、確認できることを先に確認するのが現実的です。

検討している方がどの段階にいるのかを担当者にどう確かめるか、案内をどう受け止めるかは、不動産会社の選び方｜家や土地を買うときの相談先と担当者との付き合い方で解説しています。

段階ごとに決めること

ここからは、各段階で具体的に何を決めるのかを整理します。各段階の最後に、担当者にそのまま聞ける代表的な質問を載せています。詳しく知りたい段階があれば、関連記事へ進んでください。

資金計画で決めること

毎月の返済額、自己資金をいくら入れるか、総額の上限をどこに置くか。この3つが決まると、土地と建物の予算配分を考えられるようになります。

注意したいのは、借りられる額と、無理なく返せる額は別だという点です。金融機関が提示する借入可能額は、返済できる上限を示すものではありません。予算をどう決めればよいかは、住宅ローンの予算はいくらが適正？「借りられる額」と「無理なく返せる額」の違いで詳しく解説しています。

また、住宅ローンで借りられるのは主に土地と建物の費用で、諸費用は現金で用意する必要がある場合があります。支払う時期も段階的に分かれるため、いつ・いくら必要になるのかを早めに確認しておくと安心です。

この段階で担当者に聞いておきたいこと

  • 「この予算で考えると、土地と建物にそれぞれいくらずつ見ておくのが現実的ですか？」
  • 「提示いただいた金額に、諸費用や外構費は含まれていますか？」

諸費用に何が含まれ、いつ現金が必要になるかは、注文住宅の諸費用の内訳と支払う時期で解説しています。

土地探しで決めること

エリア、広さ、予算の上限、そして「どの条件なら妥協できるか」です。すべての希望を満たす土地はほとんどないため、優先順位を決めておくと判断が早くなります。

条件の絞り方は土地探しで失敗しないための条件の絞り方と注意点で解説しています。

この段階で担当者に聞いておきたいこと

  • 「この土地で、建物以外に追加でかかりそうな費用はありますか？」
  • 「この土地に、希望している大きさ・間取りの家は建てられますか？」

土地探しの中で、何をどの順番で確認していくかは、注文住宅の土地探しの流れ｜確認する順番と購入前のチェックポイントで整理しています。

住宅会社選びで決めること

建物の価格帯、標準仕様の範囲、保証やアフターの内容、そして担当者との進めやすさです。

比較するときは、見積の総額ではなく、含まれている範囲を揃えたうえでいくらになるかを見ます。何が「別途」になりやすいかは、前述の「見積や広告の『価格』に含まれていないもの」で整理しました。

この段階で担当者に聞いておきたいこと

  • 「この見積に含まれていないものを教えてください」
  • 「契約後に金額が変わりやすいのは、どの項目ですか？」

答えがあいまいだったときの聞き直し方や、見積書などの資料での確かめ方は、住宅会社への質問と回答の見方で解説しています。

間取り・仕様で決めること

部屋の配置、収納の量と位置、動線、設備の仕様です。この段階では決めることが一気に増えるため、優先順位を先に決めておくと迷いにくくなります。

判断の目安になるのは、後から変えられるかどうかです。構造や断熱、窓の位置、配管の経路は後から変更しにくい一方、照明やカーテンは住んでからでも交換できます。

あわせて、標準仕様（価格に含まれている基本の設備や建材）とオプション（追加費用がかかるもの）の境目も確認しておきます。打ち合わせの途中でオプションが重なると、当初の見積から金額が増えていくためです。

何を優先するかは間取りで後悔しないための優先順位の決め方、できあがった間取りを生活場面ごとに確認する方法は間取り図で暮らしやすさを確認する方法で解説しています。

この段階で担当者に聞いておきたいこと

  • 「間取りや仕様は、いつまでなら変更できますか？変更すると費用はどう変わりますか？」
  • 「標準仕様とオプションの境目を、一覧で見せてもらえますか？」

契約・引き渡しで確認すること

契約金額と支払いの時期、引き渡しの時期、そして契約書に書かれた条件です。

住宅ローンの審査が通らなかった場合の取り扱いも、この段階で確認します。多くの売買契約には「ローン特約」が設けられています。ローン特約とは、住宅ローンの承認が得られなかったときに、買主が契約を解除できるようにする取り決めのことです。手付金が返還される扱いが一般的ですが、期限や対象となる金融機関などの条件は契約ごとに異なります。

注文住宅の場合、契約は1つではありません。土地は売主（または仲介する不動産会社）との売買契約、建物は住宅会社との工事請負契約と、別々に結ぶのが一般的です。土地の売買契約では宅地建物取引士による重要事項説明がありますが、建物の工事請負契約にはこの説明はありません。建物については、見積書・図面・仕様書・契約約款（契約の細かな条件をまとめた書面）で内容を確認することになります。

土地の契約から引き渡しまでの流れは不動産の売買契約の流れにまとめています。

この段階で担当者に聞いておきたいこと

  • 「住宅ローンの審査が通らなかった場合、契約と手付金はどう扱われますか？」
  • 「工事請負契約の約款は、契約日より前に読ませてもらえますか？」

重要事項説明で何を確認し、何を聞けばいいかは、重要事項説明で確認したい項目と質問例で解説しています。

関東で土地から家づくりを始めるときに確認したいこと

家づくりの流れ自体は、どの地域でも大きくは変わりません。ただし、エリアによって前提が変わる項目がいくつかあります。

ここでは「関東はこうだ」と一般化するのではなく、自分の希望エリアについて何を確認すればよいかを整理します。

土地と建物への予算配分

同じ総額でも、土地の価格帯が違えば、建物にかけられる金額は変わります。関東は都心部から郊外まで地価の幅が広いため、希望エリアの水準を確認しないと予算配分を決められません。

土地の価格水準は、国土交通省が公表している地価公示や都道府県地価調査で調べられます。実際の売出価格とは差がありますが、エリアごとの水準を比べる目安にはなります。

通勤・通学にかかる時間

通勤時間をどこまで許容できるかによって、検討できるエリアの範囲が変わります。土地の価格を優先するほど、通勤時間は長くなる傾向があります。

確認しておきたいのは、乗り換え回数と、朝の時間帯の所要時間です。日中の検索結果と、実際の通勤時間帯では条件が異なることがあります。

ハザード情報

洪水、内水氾濫（大雨で下水や水路の水があふれること）、土砂災害、液状化などのリスクは、自治体が公開しているハザードマップで確認できます。土地を検討する段階で、自分で調べておきたい項目です。

このうち、水害ハザードマップ上の位置や土砂災害警戒区域の指定などは、売買契約前の重要事項説明でも説明されます。ただし、その時点では判断に使える時間が限られます。早い段階で見ておくと、土地を絞り込むときの材料になります。

自治体の制度

住宅取得に関する補助金や助成制度は、自治体によって内容が異なります。子育て世帯向けの制度や、移住に関する支援が設けられていることもあります。

ただし、制度は年度ごとに変わり、予算の上限に達すると受付が終了することもあります。検討している自治体の公式サイトで、最新の情報をご確認ください。

この段階で担当者に聞いておきたいこと

  • 「ハザードマップで、この土地はどの区域に入っていますか？」
  • 「この地域で、住宅の取得に使える補助金や助成制度はありますか？」

※補助金や助成制度は、自治体・年度によって内容や受付状況が変わります。担当者から説明を受けた場合も、最新情報は自治体などの公式情報で確認してください。

家づくりでつまずきやすい3つのポイント

ここからは、実務で見ていて「ここで止まる方が多い」と感じる場面を3つ挙げます。あわせて、どの段階で気づけるかも整理します。

1. 予算の見通しがないまま土地を見始める

土地を探し始めると、具体的な物件が目に入るため、検討が進んでいる実感が得られます。ただし、総額の見通しがないと「この土地を買えるのか」を判断できません。

実務でよくあるのは、気に入った土地が見つかった後で建物の予算を圧縮する流れです。土地は動かせませんが、建物の仕様は削れてしまうため、優先順位が逆になりやすい構造があります。

気づけるのは、土地を見に行く前です。先に大枠の見通しを立てておくと、土地を見たときに「この価格帯なら検討できる」という基準を持って判断できます。

2. 見積を総額だけで比べてしまう

複数の住宅会社から見積を取ったとき、いちばん目に入るのは総額です。しかし、安く見える見積が、実は外構や地盤改良を含んでいないということもあります。比べるべきなのは金額そのものではなく、同じ条件に揃えたときにいくらになるかです。

気づけるのは、見積を受け取ったその場です。各社に同じ質問（「この見積に含まれていないものを教えてください」）をして、含まれる範囲を揃えてから比べるのが早い方法です。

3. 契約直前に初めて書類を読む

土地の売買契約の前には、宅地建物取引士から重要事項説明が行われます。重要事項説明書には、土地の法的な制限、インフラの状況、災害区域の指定など、判断に関わる情報がまとめられています。

ただし、当日その場で初めて聞くと、理解が追いつかないまま署名することになりがちです。書類は事前に確認させてもらえる場合があるため、「契約前に重要事項説明書を見せてもらえますか」と聞いてみることをおすすめします。建物の工事請負契約でも同じように、契約約款を事前に読んでおくと安心です。

知らないために依頼しない方が多いのですが、頼めば対応してもらえるケースは少なくありません。

よくある質問

最初の相談に行く前に、何を準備しておけばいいですか？

毎月無理なく返せる額の目安、自己資金として使える金額、希望条件の優先順位、入居したい時期の4つを整理しておくと、相談が具体的に進みやすくなります。正確な数字でなくてもかまいません。家族で考えが分かれている点があれば、それも先に共有しておくと話が早くなります。

担当者に細かく質問すると、印象が悪くなりませんか？

住宅購入は金額が大きく、契約後に変更できないことも多いため、確認のための質問は珍しいことではありません。確認しないまま進めて後から認識の違いが出るほうが、買う側・売る側の双方にとって負担になります。聞きにくい場合は、この記事の質問例をそのまま使ってみてください。

土地と住宅会社は、どちらを先に決めるべきですか？

どちらか一方を先に決めなければならない、という決まりはありません。土地が決まると建てられる建物の条件が絞られ、住宅会社が決まると建物の価格帯が見えてきます。互いに影響し合うため、並行して情報を集めながら調整していく方法が一般的です。土地探しを住宅会社に手伝ってもらうケースもあります。

住宅展示場には、いつ行けばいいですか？

情報収集の段階で行っても問題ありません。ただし、予算の見通しがない状態で具体的な提案を受けると、判断の基準を持てないまま話が進むことがあります。総額の目安を持ってから行くと、提案の内容を比較しやすくなります。

予算はいつ、どうやって決めればいいですか？

検討の最初の段階で、大枠を決めておくことをおすすめします。現在の家賃や貯蓄のペースから「毎月いくらなら無理なく返せるか」を考え、そこから総額を逆算する方法が分かりやすいです。金融機関が提示する借入可能額は上限の目安であり、返済しやすい金額とは限りません。

まとめ｜次に読む記事

家づくりの進め方は、資金計画の大枠を立て、土地探しと住宅会社選びを調整しながら進めるのが基本です。土地の契約以降は戻れる範囲が狭くなるため、その前の段階で判断材料を揃えておくことが大切です。

判断材料を揃えるときは、資料や広告に書かれていることだけで決めず、書かれていないことを担当者に確認してください。この記事の質問例は、打ち合わせでそのまま使える形にしています。

まず取りかかるとすれば、毎月いくらなら無理なく返していけるかを考えてみてください。そこが決まると、土地を見たときの判断が変わります。

検討段階に応じて、次の記事もあわせてご覧ください。

この記事は、不動産会社での売買・賃貸の実務経験と、2022年に注文住宅を建てた経験をもとに執筆しています。住宅ローンの金利、税制、補助金などの制度は変わることがあるため、実際の検討時には金融機関や自治体などの最新情報をご確認ください。

家づくりの進め方

関連記事

目次