境界未確定の土地は買って大丈夫？境界標・確定測量・越境の確認点と担当者への質問例

気になる土地を見つけたのに、販売図面に「境界未確定」と書かれている。現地を見ても境界標が見当たらない。そうなると、買ってよい土地なのか判断しにくくなります。

結論からお伝えすると、境界未確定の土地でも売買はできます。ただし、「何が確定していないのか」「引き渡しまでに誰が何をするのか」「できなかった場合に契約がどうなるのか」を契約前に確認しておくことが大切です。

筆者は不動産会社で実務に携わっており、不動産取引や査定、賃貸・管理などの実務経験があります。この記事では、土地の境界について、次の点を整理できるようにまとめました。

境界未確定の土地を買うときに、何を確認すればよいか
境界標がないとき、どの順番で確かめるか
地積測量図・確定測量・現況測量の違い
隣地との越境があるときの確認と取り決め
測量を誰が行い、費用を誰が負担するか
不動産会社にそのまま聞ける質問

境界未確定の土地は購入しても大丈夫？

境界未確定の土地は、購入できないわけではありません。確認したいのは「未確定」という言葉の中身と、契約での扱いです。同じ「境界未確定」でも、資料がそろっていて境界標が1か所見当たらないだけの土地と、隣地との間で認識が食い違っている土地とでは、確認にかかる手間がまったく異なります。

境界未確定でも売買自体が可能なケース

境界が確定していなければ土地を売買できない、という法律上の決まりはありません。また、売主に確定測量を一律に義務づける法律の規定もありません。測量をするかどうか、どこまで行うかは、売主と買主が契約で取り決める事項です。

「境界未確定」は法律で定義された言葉ではなく、販売図面や担当者の説明では、次のような状態をまとめて指していることがあります。

境界標が一部、または全部見当たらない
隣地の所有者と境界を確認した書面がない
測量図がない、または古い図面しかない
隣地の所有者と境界の認識が合っていない
道路や水路など公有地との境界（官民境界）が確定していない

隣の民有地との境界は「民民境界」、道路や水路など公有地との境界は「官民境界」と呼ばれます。「未確定」と言われたときは、どちらの話なのかも確認します。

取引条件によって、次のような形で取引が進むことがあります。

引き渡しまでに売主が確定測量を行うことを条件にして契約する
測量図や境界の確認書はあり、見当たらない境界標を引き渡しまでに復元する
測量を行わず、現在の状況のまま引き渡す条件を、買主が理解したうえで契約する

どの形になるかは、土地ごと、契約ごとに異なります。

境界が不明確なまま購入するリスク

境界がはっきりしないまま購入した場合、次のような点が後から問題になる可能性があります。必ず起きるということではなく、確認しておかないと判断できない点として挙げています。

実際に使える広さが、想定と違う可能性がある
建物の配置や、フェンス・駐車場などの外構の計画を決めにくい
隣地の所有者と、境界の位置について認識が食い違う可能性がある
将来売却するときに、自分が測量や隣地との確認を行うことになる場合がある

実務でも、境界は「現地の見た目」ではなく「資料と現地が合っているか」で確認します。塀があることと、そこが境界であることは別だからです。現地で見るポイントの全体は、不動産会社が土地を見るときに確認する主なポイントで紹介しています。

購入前に確認すべき最重要ポイント

境界未確定の土地で、契約前に最低限そろえておきたいのは次の3点です。

何が未確定なのか：境界標、測量図、隣地との確認書、隣地との認識、道路との境界のうち、どれが欠けているのか
引き渡しまでに誰が何をするのか：測量の種類と範囲、費用の負担、完了の時期
できなかった場合にどうなるのか：期限の延長や契約の解除など、契約書での扱い

この3点に答えが出ていれば、境界未確定という言葉だけで判断せずに、その土地の状況に沿って検討できます。

土地の境界標・地積測量図・確定測量とは？

土地の境界は、現地の境界標と、測量図などの資料を照らし合わせて確認します。どちらか片方だけでは、境界が確定しているかどうかは判断できません。ここでは、説明でよく出てくる言葉を整理します。

境界標とは何か

境界標とは、土地の境界の点（折れ点や角）を現地で示すための目印です。コンクリート杭、石杭、金属標（金属のプレート）、金属鋲、プラスチック杭などの種類があり、頭の部分に十字や矢印の印が付いているものが一般的です。

注意したいのは、境界標があることと、境界が確定していることは同じではないという点です。古い境界標が工事などで動いていることもあれば、見当たらなくても土に埋もれているだけのこともあります。

境界標がない場合の確認方法

現地で境界標が見つからないときは、次の順番で確認していきます。

埋もれていないかを担当者に確認する：土や草、砂利、舗装、ブロック塀の基礎の下に隠れていることがあります。自分で掘ったり動かしたりせず、不動産会社を通じて確認を依頼します
図面に境界標の記載があるかを見る：地積測量図や確定測量図に、境界標の種類と位置が書かれているかを確認します。現在の地積測量図は、境界標があるときはその表示を記録することとされています（不動産登記規則第77条）
隣地と境界を確認した書面があるかを聞く：境界確認書や筆界確認書などと呼ばれる書面です。すべての隣接地について取り交わされているかがポイントになります
引き渡しまでの対応を確認する：境界標を復元するのか、新しく測量をするのか、現在の状況のまま引き渡すのかを聞きます
必要な場合は土地家屋調査士の調査・測量になる：資料だけで位置を特定できない場合は、専門家による調査と、隣地の所有者との確認が必要になります

見つけた境界標は動かさず、位置が分かるように写真を撮っておくと、後で資料と見比べやすくなります。

公図・地積測量図で分かることと限界

公図と地積測量図は、どちらも法務局で取得できる図面ですが、役割と精度が異なります。

資料	分かること	限界・注意点
公図	土地のおおよその位置と形、地番、隣り合う土地や道路との並び	明治時代の図面をもとにしたものがあり、現地と形や位置が合わない場合がある。公図だけで境界の位置は決められない
地積測量図	土地の面積、辺の長さ、境界点の位置。境界標が記載されているものもある	すべての土地にあるとは限らない。作成された年代によって形式が異なるため、古い図面は現地と照らし合わせて確認する
確定測量図	隣接地の所有者と確認した境界にもとづく面積、境界点、境界標	法務局で取得できるとは限らない。売主が保管している資料として提示されることがある。いつ、どの範囲で作成されたかを確認する

法務局の図面には「地図」と、地図が備え付けられるまでの間に代わりとして備え付けられる「地図に準ずる図面」があります（不動産登記法第14条）。一般に公図と呼ばれるものには後者が多く含まれます。

地積測量図は、一筆の土地（登記上の1区画の土地）の面積に関する測量の結果を明らかにする図面です（不動産登記令第2条第3号）。法務局の案内では、主に土地を分ける登記（分筆登記）の申請の際に提出されるもので、作成年などによって形式が異なり、すべての土地にあるとは限らないと説明されています。面積を訂正する登記（地積更正登記）の際にも作成されます。

地積測量図が見つかったときは、測量の年月日を確認してください。図面があることと、その図面が現在の現地と合っていることは別です。販売図面に書かれた面積が登記上の面積（公簿面積）か、測量した面積（実測面積）かの見方は、土地の販売図面の見方｜図面だけでは分からないことと担当者への質問例で解説しています。

確定測量と現況測量の違い

確定測量と現況測量は、どちらも法律で統一的に定義された言葉ではなく、不動産取引の実務で使われている呼び方です。会社や地域によって指す内容に幅がありますが、おおまかな違いは、隣接地の所有者などと境界を確認しているかどうかです。次の表は、実務での一般的な使い分けを整理したものです。

項目	現況測量	確定測量
測るもの	塀や既存の境界標など、現地の状況	隣接地の所有者と確認した境界
隣接地の所有者などとの確認	行わないことが多い	立会いなどで確認する
作成される資料	現況測量図	確定測量図、隣接地の所有者との確認書
主な使い方	おおよその面積や形の把握、建物の計画の検討	境界を明らかにしたうえでの売買や登記

確定測量と説明されていても、範囲は一律ではありません。民民境界だけを確認している場合と、官民境界まで確認している場合があります。官民境界の確認は、道路などを管理する自治体などとの手続きになります。

「確定測量をします」「確定測量済みです」という説明を受けたら、言葉だけで判断せず、次の3点を確認してください。

対象となる境界：隣接するすべての土地との境界か、一部か。道路や水路との境界を含むか
確認の状況：隣接地の所有者や道路の管理者と、いつ、どのような方法で確認したか
受け取る書面：測量図、隣接地の所有者と取り交わした確認書、道路の管理者との確認の書面のうち、何を受け取れるか

道路との境界については、接道と私道の確認方法｜道路の種類・セットバック・持分と担当者への質問例でも触れています。

筆界と所有権界の違い

一般に「境界」と呼ばれるものには、2つの意味があります。

筆界（ひっかい）：土地が登記されたときに、その土地の範囲を区画するものとして定められた線（不動産登記法第123条第1号）
所有権界：所有権がどこまで及ぶかを示す線

法務省「筆界特定制度」の説明では、筆界は所有者どうしの合意などによって変更することはできず、所有権の範囲と一致することが多いものの、一致しないこともあるとされています。つまり、隣地の所有者と「ここを境にしましょう」と話し合っても、筆界そのものが動くわけではありません。

購入を検討する立場では、説明に出てくる「境界」がどちらの意味で、何を根拠にしているのかを確認することが実用的です。筆界と所有権界にずれがある場合の扱いは、土地家屋調査士や弁護士などの専門家に相談してください。

隣地との越境問題で注意したいこと

越境とは、建物や塀、樹木などの一部が、境界を越えて隣の土地に入り込んでいる状態のことです。越境は、隣地からこちらに入っている場合だけでなく、購入する土地から隣地へ出ている場合もあります。どちらも、境界の位置が分かっていなければ判断できません。

フェンス・塀・屋根・樹木などの越境

越境が起きやすいのは、次のようなものです。

ブロック塀、フェンス、その基礎
建物の屋根、ひさし、雨どい、出窓
エアコンの室外機や給湯器などの設備
樹木の枝や根
地中の配管や、古い建物の基礎

地上のものは現地で気づけることがありますが、空中にある屋根や雨どいは見落としやすく、地中の配管や基礎は見ただけでは分かりません。

塀については、越境とは別に「誰のものか」も確認が必要です。民法では、境界線上に設けた境界標、囲障（塀や柵など）、障壁、溝、堀は、隣り合う土地の所有者の共有に属するものと推定するとされています（第229条。建物の一部になっている壁などには例外があります。第230条）。これは境界線の上に設けられたものについての推定で、どちらかの敷地の中にある塀や、境界を越えている物の所有者を決める規定ではありません。また、推定ですので、資料や経緯から別の事実が確認されれば、そちらによります。塀がどこにあり、誰が造ったものかは、測量図と当事者への確認で確かめます。

擁壁が境界をまたいでいる場合の確認点は擁壁のある土地を買う前に｜高低差・既存擁壁の確認点と担当者への質問例、配管が他人の土地を通っている場合の確認点は土地の上下水道・ガスは引き込み済み？購入前の確認方法と担当者への質問例で解説しています。

越境物がある土地を購入するリスク

越境があること自体で、購入できないと決まるわけではありません。確認したいのは、次のような影響があるかどうかです。

越境されている部分を、建物や駐車場の計画に使えない可能性がある
新しく塀やフェンスを設けるときに、既存の越境物の扱いを隣地の所有者と相談する必要がある
購入する土地から隣地へ越境している場合、将来、撤去や是正を求められる可能性がある

樹木の枝が越境している場合は、その樹木の所有者に切ってもらうのが原則です（民法第233条）。越境された側が自分で切り取れるのは、条文で定められた場合に限られるため、購入前の段階では、売主側でどう対応するかを確認します。

覚書などによる対応と確認事項

越境がすぐに解消できない場合、実務では、隣地の所有者との間で覚書（合意の内容を書面にしたもの）を取り交わすことがあります。内容は取引によって異なりますが、次のような事項が書かれることがあります。

越境している物と、その位置や範囲を、お互いに確認していること
いつ解消するか（例：将来、建て替えや造り替えをするとき）
撤去や是正の費用を誰が負担するか
土地を売却するなど所有者が変わる場合に、取り決めを次の所有者へ引き継ぐよう努めること

覚書があると説明されたら、写しを見せてもらい、誰と誰が、いつ取り交わしたものか、所有者が変わる場合の扱いがどう書かれているかを確認します。

注意したいのは、覚書は取り交わした当事者どうしの合意だという点です。売主と隣地の所有者が取り交わした覚書の内容が、土地を買った人や、隣地を後から取得した人に当然に引き継がれるとは限りません。必要に応じて、買主との間で改めて書面を取り交わせるかを担当者に相談します。効力の判断に迷う場合は、弁護士などの専門家に相談してください。

覚書がない場合や、越境の解消について隣地の所有者と話がまとまっていない場合は、契約前に次の点を確認します。

引き渡しまでに、売主側で越境を解消するのか、覚書を取り交わすのか、現在の状況のまま引き渡すのか
その内容が、契約書や重要事項説明書のどこに書かれるか

境界未確定の土地を購入する前に確認したい5つのポイント

現地の見学や打ち合わせで使える確認項目を、5つにまとめました。購入の可否を判定するものではなく、確認の漏れを減らすための整理用です。

確認するポイント	確認する内容	主に確認する場面
1. 「未確定」の中身	境界標・測量図・隣地との確認書・隣地との認識・道路との境界のうち、何が欠けているか	販売図面を受け取ったとき
2. 資料の有無と時期	公図、地積測量図、確定測量図、境界の確認書があるか。いつ作成されたものか	資料を受け取ったとき
3. 現地の境界標	図面にある境界標が現地で確認できるか。見当たらない点はどこか	現地を見るとき
4. 越境の有無と取り決め	隣地から、またはこの土地からの越境があるか。地中は確認されているか。覚書の有無と、所有者が変わる場合の扱い	現地を見るとき、契約前
5. 契約での扱い	引き渡しまでに誰が何を行うか。できなかった場合や、面積が変わった場合にどうなるか	契約前、重要事項説明のとき

土地の測量は誰が行い、費用は誰が負担する？

境界を確認するための測量は、土地家屋調査士に依頼して行うのが一般的です。売買の場面で、売主と買主のどちらが測量を依頼し、費用を負担するかは、法律で一律に決まっているわけではなく、契約の条件で決まります。

土地家屋調査士の役割

土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記と、土地の筆界を明らかにする業務の専門家と位置づけられています（土地家屋調査士法第1条）。法律上の業務としては、表示に関する登記に必要な土地の調査・測量、その登記の申請手続きの代理、筆界特定の手続きの代理などが定められています（同法第3条）。

売買に伴って境界を確認する場合も、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。日本土地家屋調査士会連合会の案内では、資料の調査、現地の測量、関係者との境界の立会い、境界標の設置と境界確認書の取り交わし、必要に応じた登記の申請という流れが紹介されています。

隣接地の数が多い場合や、所有者と連絡が取りにくい場合、官民境界の確認が必要な場合は、完了までに時間がかかることがあります。

測量費用の負担と売買契約上の取り決め

土地の売買では、売主が引き渡しまでに測量を行い、境界を明示する条件で取引されるケースがあります。一方、測量を行わない条件や、買主の負担とするケースもあり、実際の取扱いは売買契約によって異なります。販売図面に書かれていない場合もあるため、確認が必要です。

項目	売主が測量する場合	買主が測量する場合
時期	契約で定める。引き渡しまでに行う条件とするケースがある	契約条件による。引き渡しの前に行う場合も、引き渡しの後に行う場合もある
隣接地の所有者とのやり取り	売主側（売主が依頼した土地家屋調査士）が行う	買主側で土地家屋調査士に依頼する。引き渡しの前に行う場合は、売主の協力が必要になる
買主が確認すること	測量の範囲、完了の期限、受け取る資料、完了しなかった場合の扱い	測量の時期、売主の協力の内容、隣接地との関係で分かっていること、費用と期間の見込み
注意点	隣接地の所有者の協力が得られないと、期限までに終わらない場合がある	測量の結果が想定と違っていた場合に売主へ何を求められるかは、契約の内容や事実関係、適用される法令によって変わる。結果が出る時期と、その場合の扱いを契約前に確認する

この記事では、測量費用の金額の目安は載せていません。費用は、測量する範囲、隣接地の数と所有者の状況、道路との境界の確認の有無、残っている資料、地域などによって大きく変わるためです。金額は、土地家屋調査士の見積で確認します。

なお、民法には、土地の所有者が隣地の所有者と共同の費用で境界標を設けられること（第223条）と、その費用の分担（第224条。境界標の設置・保存の費用は等しい割合、測量の費用は土地の広さに応じて分担）についての規定があります。これは隣り合う土地の所有者どうしの関係についての規定です。売買のときに売主と買主のどちらが測量費用を負担するかは、この規定ではなく、売買契約の条件で決まります。

契約にあたっては、土地の面積の扱いもあわせて確認します。登記上の面積で売買代金を決め、後から測量した面積と違っていても精算しない取り決め（一般に公簿売買と呼ばれます）と、測量した面積にもとづいて代金を決める、または精算する取り決め（実測売買）があります。土地の購入にかかる費用の全体像は、注文住宅の諸費用は何にかかる？内訳・支払う時期と担当者への質問例で整理しています。

契約前に確認したい測量完了の条件

「引き渡しまでに測量します」という説明を受けたら、次の点が契約書にどう書かれるかを確認します。

測量の種類と範囲：確定測量か現況測量か。隣地との境界だけか、道路との境界も含むか
完了の期限：いつまでに終える予定か。住宅ローンや建物の計画の日程と合っているか
引き渡すもの：測量図、隣接地の所有者との確認書の写し、現地の境界標
完了しなかった場合の扱い：隣接地の所有者の協力が得られなかった場合などに、期限を延ばすのか、契約を解除できるのか
面積が変わった場合の扱い：売買代金を精算するか、しないか

境界に関する取り決めは、契約書の条項や特約、重要事項説明書の備考などに書かれます。口頭の説明だけで済ませず、書面のどこに書かれているかを確認してください。書面の読み方は重要事項説明で何を聞けばいい？契約前に読む項目と担当者への質問例、契約から引き渡しまでの流れは不動産の売買契約の流れ｜契約から引き渡しまでの確認点と質問例で解説しています。

不動産会社に確認したい質問例

「境界は大丈夫ですか」と聞くよりも、資料と条件を具体的に聞くほうが、答えを判断材料として使いやすくなります。

質問	回答で確認するポイント
「境界未確定とのことですが、具体的には何が確定していない状態ですか？」	境界標、測量図、隣地との確認書、隣地との認識、道路との境界のどれを指しているか
「地積測量図や確定測量図、隣地との確認書はありますか。写しをいただけますか？」	図面の種類と作成された時期。すべての隣接地について書面があるか
「図面に書かれている境界標は、現地ですべて確認できていますか？」	確認できていない点の位置と、引き渡しまでの対応
「引き渡しまでに行う測量は、隣地との境界だけですか。道路との境界も含みますか？」	測量の種類と範囲（民民境界・官民境界）、完了の見込みの時期
「測量と境界標の設置の費用は、どなたの負担になりますか？」	負担する人と、契約書のどこに書かれるか
「隣地の方の協力が得られず、期日までに測量が終わらなかった場合、契約はどうなりますか？」	期限の延長や解除の扱い、支払った手付金の扱い
「測量の結果、面積が登記簿と違っていた場合、売買代金は精算しますか？」	精算の有無と、精算する場合の方法
「隣地からの越境や、この土地からの越境はありますか。地中の配管や基礎は確認されていますか？」	確認した方法と、まだ確認できていない範囲
「越境について、隣地の方との覚書はありますか。所有者が変わる場合の扱いは、どう書かれていますか？」	覚書の写し、解消の時期、費用の負担。買主との間で改めて取り交わせるか
（住宅会社へ）「境界や越境の状況で、建物の配置や外構、工事に影響しそうな点はありますか？」	購入を決める前に調べておくべきことがあるか

答えが「大丈夫だと思います」「確認中です」だった場合は、誰が、いつまでに確認するのかをあわせて聞いておきます。返ってきた答えの確かめ方は、住宅会社への質問は何を聞く？不動産会社にも使える段階別の代表質問と回答の見方で解説しています。

境界に関するよくある質問（FAQ）

境界標がない土地は、買わないほうがいいですか？

境界標がないという理由だけで、避ける必要はありません。埋もれているだけの場合や、資料をもとに復元できる場合があるためです。境界標の有無だけで判断せず、測量図や隣地との確認書があるか、引き渡しまでに境界標を設置してもらえるかを確認してください。

地積測量図があれば、確定測量は不要ですか？

不要とは限りません。地積測量図は作成された年代によって形式が異なり、図面があっても、現在の現地と合っているかは別に確認が必要なためです。測量の年月日と、現地の境界標が図面と合っているかを、担当者に確認してください。

確定測量には、どのくらいの期間がかかりますか？

一律には言えません。隣接地の数、所有者と連絡が取れるかどうか、官民境界の確認が必要かどうかによって変わります。契約の前に、完了の見込みの時期と、間に合わなかった場合の扱いを確認してください。

隣地の所有者と境界の認識が合わない場合は、どうなりますか？

当事者どうしの話し合いで解決しない場合の公的な手続きとして、法務局の筆界特定制度があります。土地の所有者として登記されている人などの申請にもとづき、筆界特定登記官が、専門家の意見を踏まえて現地での筆界の位置を特定する制度です。新しく筆界を決めるものではなく、所有権の範囲を特定するものでもありません（法務省「筆界特定制度」）。購入を検討している段階でこうした状況が分かった場合は、解決の見通しを担当者に確認したうえで、慎重に検討してください。

まとめ｜土地購入前に境界の疑問を解消しよう

境界未確定の土地は、それだけで購入できないわけではありません。「未確定」が何を指しているのかを確かめ、資料と現地の境界標・越境の状況を照らし合わせたうえで、引き渡しまでに誰が何を行い、できなかった場合にどうなるのかを契約書で確認する、という順番で考えると判断しやすくなります。

まず取りかかるとすれば、担当者に「境界未確定とのことですが、具体的には何が確定していない状態ですか？」と聞いてみてください。答えによって、次に確認する資料がはっきりします。

土地探しの中で、境界のほかに何をどの順番で確認するかは、注文住宅の土地探しの流れ｜確認する順番と購入前のチェックポイントで整理しています。

この記事は、不動産会社での実務経験と、次の資料（いずれも2026年10月10日に参照）をもとに執筆しています。法令は、e-Gov法令検索に掲載されている民法、不動産登記法、不動産登記令、不動産登記規則、土地家屋調査士法の該当する条文を参照しました。筆界、図面、境界確認の流れについては、法務省・法務局と日本土地家屋調査士会連合会の公開資料を参照しています。確定測量・現況測量・公簿売買・実測売買は法令上の用語ではなく、これらの説明と、契約での取り決めに関する説明は、不動産取引の実務にもとづく一般的な整理です。法令や制度は改正されることがあり、境界や越境の扱いは土地や契約の内容によって異なります。個別の土地については、担当者のほか、土地家屋調査士や弁護士などの専門家にご確認ください。